买房人十有八九是要贷款的，如何顺利的办下贷款无疑是一门购房时必学的功课，新浪房产特别为购房新手策划了《如何搞定贷款》。

　　原则一：对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分。后者又涵盖了有价证券、现有住房置换等。

　　原则二：对家庭未来的收入及支出作合理的预期。这包括收入预期和未来大额支出的预期。前者要考虑的因素包括年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前景乃至宏观发展趋势等。一般来说，年轻、高学历、专业前景好、单位效益好的家庭成员收入预期较高。
　　个体经营者和规模较小的私营业主应该对经营风险有充分预期，谨慎制定贷款及还款计划。后者要考虑的因素包括结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其他大额消费品等。如果您的家庭预期有较大的支出，这将会削弱您的还款能力。

　　原则三：学会计算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化。

　　原则四：学会计算自己的可贷额度。借款人的可贷额度可用这样的公式计算：可贷额度等于借款人的月还款能力除以相应贷款年限的每万元贷款的月还款额×10000元。

　　原则五：组合贷款的最优组合原则。公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。

　　原则六：首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。

贷款者在申请消费贷款时应考虑三个因素：

　　 因素一：住房按揭贷款是金融机构当前利率最低、期限最长的贷款业务，个人在选择消费贷款时，应尽可能申请住房贷款。

　　 因素二：个人申请住房贷款后，如果还需申请其他消费贷款，应通盘关注各种消费贷款的利率。手中的现款可根据贷款利率的高低，选择流向。
　　
　　因素三：个体经营者买房调整资金的最佳方案是：买房申请按揭贷款，手中的现款用于经营。

　　这样，可让贷款者在繁重的个人资金支出中轻松地实现家庭经济的积累，从而实现家庭经济的可持续发展

　　如果你对自己未来的还款能力有足够信心，那么，你应更多考虑的是如何制定一个合理的贷款计划，而不是提前还贷。

　　还款实例一：如某先生准备向银行申请一笔２０万元１０年期的贷款用于买房，同时却又打算在手头资金充裕时，用四五年的时间就将贷款全部还清，以节省一部分利息。
　　 以目前国内商业银行通常采用的“等额本息还款法” 计算，一笔２０万元１０年期的贷款，年利率为５．０４％，在第５年末提前还贷的话，总利息支出为４００２１元。而该笔贷款只按揭５年的话，年利率为４．７７％，总的利息支出仅为２５１９２元，比前一种方法要少１４８２９元。
　　 因此，从资金成本的角度看，事先合理控制好住房贷款期限的长短，显然比到时再提前还贷更能够省钱。而且，贷款期限越长，先期支付的利息越多，自然损失也就越大。

　　还款实例二：对于年龄层次偏大者来讲，如果对将来收入的预期趋于保守，则应从注重稳健的角度出发，尽量减少负债，这时应注意选好住房贷款的还款方式。不同还款方式对提前还贷的影响也有差别。
　　 除上述“等额本息还款法”外，还有一种“等额本金还款法”，即在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。这种还款方式的优点是本金保持不变，利息逐步递减，期间若选择提前还贷，归还的本金多，利息支出就相对减少。

　　还款实例三：同样是４０万元１５年期的商业住房贷款，如果贷款一年后购房者想提前还贷，用等额本息法，一年内已支付本金１８３１７．４８元，利息１９７４０．４１元；用等额本金法，一年内已支付本金２６６６６．６７元，利息１９５４４元。
　　 一年后若提前还款，用等额本息法需还本金３８１６８２．５２元，用等额本金法还款，需还本金３７３３３３．３３元。因为用等额本息法已经在前期多还掉了一些利息，再选择提前还贷当然比另一种方法损失大一些。所以，如若提前还款，尚须明了自己还贷方式，精确计算。

　　步骤一：您在申请个人住房贷款前，请详细了解银行的个人住房贷款政策，您可以到就近的建行网点咨询及索取资料。

　　步骤二：贷款前请您谨慎衡量您家庭的还款能力，我们建议您根据自己的家庭收入和支出状况列出您的家庭预算表，以便于您分析决策，下表是我们提供的示例。

　　步骤三：如果您是正常缴存住房公积金的职工并符合申请公积金贷款的其他条件时，在购房时可使用公积金贷款，如果您没有缴存公积金，您可考虑使用银行个人住房商业性贷款。

　　步骤四：如果个人住房公积金贷款不能满足您的全部需求，您可在申请个人住房公积金贷款的同时申请个人住房商业性贷款（称为组合贷款），两种贷款手续同时办理，不增加您往返银行的次数。

　　步骤五：您在申请个人住房贷款时，可以参考下列“合理的贷款购房方案”中的两个对照表，估算您可得到的贷款额度、合理的还款负担及适合您购买的住房价格。

　　步骤六：如果您使用组合贷款，可先估算您的公积金贷款可贷额度及相应的每月还款额，然后再估算您可用于偿还个人住房商业性贷款的还款能力，并由此计算相应的可贷额度。注意您的组合贷款总额不能超过所购住房总价的70％。

　　 步骤七：为了方便您选择楼盘，您可以通过因特网浏览楼盘情况、开发商情况及个人住房贷款的办理办法等。

　　据金融部门一项调查显示，由于举贷数额大、时间长，造成日后还贷难的尴尬现象时有出现。理财专家提醒贷款购房者，贷款购房需“三思而后行”。

　　一思：什么样的房价适合你？据业内人士测算，贷款购房房价最好控制在家庭年收入的6倍以下。如贷款额为7成，期限15年，则月还贷不宜超过月收入的40％，其余60％的收入还能较好地维持日常生活支出。

　　二思：投资性购房未必合算。首先，目前较低的贷款利率很有可能随房价上升而作相应调整，因此存在利率风险。假设利率不变，

　　若自筹10万元，再贷款5年期15万元，购买一套价值25万元的住房，那么贷款利息2.1万元加上10万元自筹资金的利息损失约1.4万元，购房款就变成了28.5万元。这还未算上贷款抵押费、保险费、交易契税等各种费用。如贷款期限为10年或20年，利息支出将更多。而一般来说，地段较好的房子每年租金收入不会超过房价的8％。如此算来，15年后才能收回购房的全部支出。虽然最终可……但这15年间，每月还贷的压力则要求贷款人有稳定的高收入和相对稳定的支出，否则就会给正常生活带来影响。　　

　　三思：贷款也有小窍门。借款期限越长每月还款就越少，但总还款额必然上升。如10万元贷款借10年，每月约需还1090元，还款总额约13万元；贷款借20年，每月约需还690元，还款总额约16.6万元。专家认为借款年限一般15—20年就足够了，对普通百姓而言，退休以后再承担较高还款压力，风险较大。